Μέσα σε πέντε χρόνια τα διαμερίσματα ακρίβυναν 55% στη χώρα μας! Το αποτέλεσμα είναι η αγορά κατοικίας, σύμφωνα και με την τελευταία μελέτη της Αlpha Bank, να μην είναι προσιτή, οπότε οι νέοι στην Ελλάδα συγκατοικούν αναγκαστικά με τους γονείς τους ώς τα 35 τους χρόνια κατά μέσο όρο, επειδή δεν μπορούν να πληρώσουν για δικό τους σπίτι με τον μισθό τους, είτε για αγορά είτε για ενοικίαση.
Παράλληλα στην ίδια μελέτη καταγράφεται ότι η αγορά κατοικίας είναι απολύτως ανέφικτη για την πλειονότητα των Ελλήνων (54%) και δύσκολα εφικτή για το 39%, ενώ οι επτά στους δέκα θεωρούν ότι τα ενοίκια είναι πολύ υψηλά σε σχέση με το εισόδημα.
Γιατί γίνεται αυτό στην κτηματαγορά εξηγεί η τελευταία έρευνα της Εurobank, η οποία σημειώνει ότι οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να αυξάνονται περισσότερο από ό,τι τα εισοδήματα των νοικοκυριών, καθιστώντας ολοένα πιο μακρινό το όνειρο απόκτησης στέγης.
Μάλιστα επισημαίνει ότι η ταχύτερη άνοδος των τιμών κατοικιών σε σχέση με τα εισοδήματα επιδεινώνει την προσιτότητα της στέγης (housing affordability), γεγονός που συνιστά πηγή ανησυχίας, παραδέχεται η έκθεση της τράπεζας, καθόσον «αποτελεί φαινόμενο με σημαντικές οικονομικές αλλά και κοινωνικές επιπτώσεις, ειδικότερα σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους διαβίωσης την τελευταία τριετία».
Ως βασική αιτία για την επιδείνωση του στεγαστικού ζητήματος η έκθεση αναγνωρίζει τη στενότητα της προσφοράς κατοικιών. Ως αποτέλεσμα, οι τιμές τους καθορίζονται από την αυξημένη – εγχώρια και διεθνή – ζήτηση.
Απαιτείται συνδυασμός μέτρων
H Eurobank χαρακτηρίζει παράδοξο το ότι η αύξηση των αγοραπωλησιών κατοικιών δεν συνοδεύεται από αύξηση της στεγαστικής πίστης, παρά «την αυξημένη διάθεση – και δυνατότητα – των τραπεζών να τις χρηματοδοτήσουν», όπως γράφει.
Καταλήγει ότι η αντιμετώπιση του προβλήματος απαιτεί συνδυασμό μέτρων, κυρίως από την πλευρά της προσφοράς, για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών. Σε δεύτερο πλάνο αναφέρει πιθανούς περιορισμούς στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς – αναφερόμενη προφανώς στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, αλλά μόνο στην περίπτωση που «οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή».
Κατά τη διάρκεια της κρίσης χρέους οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα συρρικνώθηκαν με υψηλό ρυθμό, κάνοντας βουτιά σε ονομαστικούς όρους κατά 42% ανάμεσα στο 2008 και το 2017. Από το 2018 όμως οι τιμές των διαμερισμάτων ακολουθούν ανοδική τροχιά, η οποία σωρευτικά ξεπερνάει το 70%. Ως αποτέλεσμα ο δείκτης τιμών ακινήτων απέχει «μια ανάσα» από το μέγιστο επίπεδο του προ κρίσης χρέους.
Σε περιοχές με υψηλή ζήτηση – π.χ. τα νότια προάστια της Αθήνας, το κέντρο της Θεσσαλονίκης και ορισμένα νησιά – οι τιμές έχουν αυξηθεί 50%-60% σε σύγκριση με το 2019 και 80%-120% σε σύγκριση με το κατώτατο σημείο.
Σε επίπεδα προ κρίσης
Εάν συγκριθούν οι τιμές των κατοικιών με τα εισοδήματα των νοικοκυριών, το οποίο αποτελεί έναν δείκτη για την προσιτότητα της αγοράς κατοικίας (affordability), ο σχετικός λόγος έχει σημειώσει αύξηση μεγαλύτερη του 20% σε σχέση με την περίοδο πριν από την πανδημία και προσεγγίζει πλέον τα επίπεδα προ κρίσης. Ενδεικτικά, το 2007 η μέση τιμή μιας κατοικίας στην Ελλάδα ήταν ίση με 14,3 φορές το μέσο ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα, έναντι διάμεσης τιμής 12,7 φορές στην Ευρωζώνη.
Καθώς η πτώση των τιμών των κατοικιών ήταν μεγαλύτερη αναλογικά από τη μείωση του μέσου διαθέσιμου εισοδήματος κατά τη δεκαετία της οικονομικής κρίσης, ο λόγος αυτός βελτιώθηκε σημαντικά, παραμένοντας όμως ελαφρώς υψηλότερος από το διάμεσο της ΕΖ-20, 11,4 έναντι 11 τη χρονιά πριν από την εξάπλωση της πανδημίας της Covid-19.
Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία (2022), ο λόγος αυτός είχε αυξηθεί στο 12,5.
Τα αίτια
Μάλιστα στα συμπεράσματα της μελέτης με θέμα «Γιατί η αγορά κατοικίας γίνεται λιγότερο προσιτή;» αναφέρονται μεταξύ άλλων τα ακόλουθα:
● H δυναμική ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων μετά την πανδημία δίνει ώθηση στην κατασκευαστική δραστηριότητα που είχε πληγεί από την κρίση χρέους, διαχέοντας θετικές επιδράσεις στην οικονομία. Βραχυχρόνια, η προσφορά κατοικιών προσαρμόζεται με χρονική υστέρηση στην αυξανόμενη ζήτηση. Μακροχρόνια, ελλοχεύει ο κίνδυνος να μονοπωλήσει τις επενδύσεις, αν οι λοιπές επενδύσεις δεν αυξηθούν εξίσου ταχέως.
● Η άνοδος των τιμών των κατοικιών, ταχύτερη σε σχέση με τα εισοδήματα, έχει επιδεινώσει την προσιτότητά τους, η οποία ωστόσο παραμένει καλύτερη σε σχέση με την προ κρίσης περίοδο και συγκρίσιμη, αν και λίγο μικρότερη, σε σχέση με την αντίστοιχη στις άλλες χώρες της Ευρωζώνης.
● Εντούτοις, η επιδείνωσή της συνιστά πηγή ανησυχίας καθόσον αποτελεί φαινόμενο με σημαντικές οικονομικές, αλλά και κοινωνικές επιπτώσεις, ειδικότερα σε συνδυασμό με τη σημαντική αύξηση του κόστους διαβίωσης την τελευταία τριετία.
● Η βασική αιτία εντοπίζεται στη στενότητα της προσφοράς κατοικιών, η οποία έχει ως αποτέλεσμα οι τιμές τους να καθορίζεται από την αυξημένη – εγχώρια και διεθνή – ζήτηση.
● Παράδοξο η αύξηση των αγοραπωλησιών να μην συνοδεύεται από αύξηση της στεγαστικής πίστης, παρά την αυξημένη διάθεση – και δυνατότητα – των τραπεζών να τις χρηματοδοτήσουν.
● Η αντιμετώπιση του προβλήματος θα απαιτήσει συνδυασμό μέτρων, κυρίως από την πλευρά της προσφοράς, για την αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών, πιθανώς σε συνδυασμό με περιορισμούς στη χρήση οικιστικών ακινήτων για εμπορικούς σκοπούς σε περιπτώσεις που οι αρνητικές εξωτερικότητες αυτών των δραστηριοτήτων υπερβαίνουν τη θετική συμβολή.
Τα συμπεράσματα αυτά αποδεικνύει και η ανάλυση της Τράπεζας της Ελλάδος, επιβεβαιώνοντας ότι οι τιμές των κατοικιών μεταξύ 2019-2024 αυξήθηκαν μεσοσταθμικά κατά 55%.
Επισημαίνει δε ότι το ίδιο διάστημα ο ονομαστικός ρυθμός αύξησης των εισοδημάτων, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις των ιθυνόντων του υπουργείου Οικονομίας, κυμαίνεται στο 22,9%. Δηλαδή τα οικιστικά ακίνητα ακρίβυναν με υπερδιπλάσιο ρυθμό από την ονομαστική αύξηση των εισοδημάτων.
Τα πραγματικά εισοδήματα είτε παρέμειναν καθηλωμένα είτε αυξήθηκαν με πολύ χαμηλούς ρυθμούς (μόλις 0,7% το 2024).
«Το πρωτόγνωρο για δεκαετίες παγκόσμιο πληθωριστικό κύμα της περιόδου 2022-23 αύξησε σημαντικά το κόστος διαβίωσης, ενώ τα απόνερά του συνεχίζουν να ασκούν πίεση στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς: την πενταετία 2020-2024 η συνολική αύξηση των τιμών των τροφίμων ξεπερνά το 30%. Ενδεικτικό είναι ότι η αποταμίευση των νοικοκυριών στην Ελλάδα, μετά τη συγκυριακή αύξησή της κατά τη διάρκεια της πανδημίας, επέστρεψε ξανά σε αρνητικό έδαφος το 2022, ενώ το 2024 διαμορφώθηκε στα -5,2 δισ. ευρώ ή στο -3,3% του διαθέσιμού εισοδήματος των νοικοκυριών» σημειώνει η Εurobank.
Καταλήγει ότι, παρά την αξιοσημείωτη μεγέθυνση της οικονομίας μετά την πανδημία, τη σημαντική μείωση της ανεργίας και την αύξηση των εισοδημάτων, το πραγματικό κατά κεφαλήν εισόδημα στην Ελλάδα παραμένει σημαντικά χαμηλότερο από τα προ κρίσης χρέους επίπεδα. Σε αντίστοιχη έκθεση της Εurobank σημειώνεται ότι το πραγματικό κατά κεφαλήν ΑΕΠ είναι περίπου 15% χαμηλότερο από ό,τι το 2010.
Μείωση φόρων στα ενοίκια – Ελαφρύνσεις έως και 1.700 ευρώ ετησίως για έσοδα από μισθώματα
Μετά τα άσχημα μαντάτα για τη μη κατάργηση του μνημονιακού ΕΝΦΙΑ σε 7,5 εκατ. ιδιοκτήτες, η κυβέρνηση ετοιμάζει φοροελαφρύνσεις για περισσότερους από 1,5 εκατ. ιδιοκτήτες που δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια, επιχειρώντας να πετύχει τρεις στόχους με μία κίνηση: λιγότερο φόρο για τους μικροϊδιοκτήτες, περισσότερες νόμιμες δηλώσεις εσόδων και μεγαλύτερη προσφορά κατοικιών προς μίσθωση.
Σύμφωνα με το «Πρώτο Θέμα», στο επίκεντρο βρίσκονται δύο αλλαγές – κλειδιά που, αν εφαρμοστούν, υπόσχονται ελαφρύνσεις έως και 1.700 ευρώ τον χρόνο για όσους δηλώνουν έσοδα από μισθώματα.
Η πρώτη αλλαγή προβλέπει μείωση του σημερινού εισαγωγικού φορολογικού συντελεστή από 15% σε 5% για εισόδημα έως 5.000 ευρώ, με διατήρηση του 15% από τα 5.001 έως τα 12.000 ευρώ. Έτσι, ιδιοκτήτης που δηλώνει 5.000 ευρώ από ενοίκια θα δει τον φόρο να μειώνεται από τα 750 ευρώ στα 250 ευρώ – καθαρό όφελος 500 ευρώ. Αντίστοιχα, για 12.000 ευρώ εισόδημα ο φόρος πέφτει από 1.800 ευρώ σε 1.300 ευρώ και για 20.000 ευρώ η ελάφρυνση φτάνει τα 500 ευρώ (4.600 σήμερα, 4.100 με το νέο σενάριο).
Το υπουργείο ποντάρει στο ότι η εφαρμογή συντελεστή 5% – όπως ισχύει και στα μερίσματα – θα οδηγήσει σε εκρηκτική αύξηση των δηλώσεων, όπως συνέβη και στην περίπτωση των εταιρικών κερδών. Δεν είναι τυχαίο ότι εννέα στους δέκα εκμισθωτές δηλώνουν ετήσια έσοδα κάτω των 10.000 ευρώ, άρα το νέο καθεστώς απευθύνεται στη συντριπτική πλειονότητα των φορολογουμένων.
Το δεύτερο σενάριο προβλέπει τη δημιουργία ενός νέου ενδιάμεσου συντελεστή 20% για το εισοδηματικό τμήμα από 12.001 έως 20.000 ευρώ, ώστε να αποφευχθεί η απότομη μετάβαση από το 15% στο 35% που ισχύει σήμερα και λειτουργεί αποτρεπτικά για τη δήλωση των πραγματικών ποσών.
Για παράδειγμα, σήμερα κάποιος με 35.000 ευρώ από ενοίκια πληρώνει 9.850 ευρώ φόρο (1.800 για τα πρώτα 12.000 και 8.050 για τα υπόλοιπα 23.000 με 35%). Με την εισαγωγή του 20% στο ενδιάμεσο κλιμάκιο, ο φόρος περιορίζεται στα 8.150 ευρώ – διαφορά 1.700 ευρώ ετησίως.
Σενάρια και παραδείγματα
Μείωση του συντελεστή από 15% σε 5% για τα πρώτα 5.000 ευρώ. Ιδιοκτήτης με εισόδημα 5.000 ευρώ:
• Σήμερα πληρώνει 750 ευρώ (15%).
• Με νέο συντελεστή 5% πληρώνει 250 ευρώ.
• Όφελος: 500 ευρώ.
Ιδιοκτήτης με εισόδημα 12.000 ευρώ:
• Σήμερα: 12.000 × 15% = 1.800 ευρώ.
• Με το νέο σενάριο: 5.000 × 5% = 250 ευρώ. 7.000 × 15% = 1.050 ευρώ.
• Σύνολο: 1.300 ευρώ.
• Όφελος: 500 ευρώ.
Θέσπιση ενδιάμεσου συντελεστή 20% από 12.001 έως 20.000 ευρώ. Ιδιοκτήτης με εισόδημα 20.000 ευρώ:
• Σήμερα: 12.000 × 15% = 1.800 ευρώ. 8.000 × 35% = 2.800 ευρώ.
• Σύνολο: 4.600 ευρώ.
• Με ενδιάμεσο συντελεστή: 5.000 × 5% = 250 ευρώ. 7.000 × 15% = 1.050 ευρώ. 8.000 × 20% = 1.600 ευρώ.
• Σύνολο: 2.900 ευρώ.
• Όφελος: 1.700 ευρώ
Ιδιοκτήτης με εισόδημα 35.000 ευρώ:
• Σήμερα: 12.000 × 15% = 1.800 ευρώ. 23.000 × 35% = 8.050 ευρώ.
• Σύνολο: 9.850 ευρώ.
• Με νέο σύστημα: 5.000 × 5% = 250 ευρώ. 7.000 × 15% = 1.050 ευρώ. 8.000 × 20% = 1.600 ευρώ. 15.000 × 35% = 5.250 ευρώ.
• Σύνολο: 8.150 ευρώ.
• Όφελος: 1.700 ευρώ.
Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΑΑΔΕ, εισοδήματα από ενοίκια δηλώθηκαν σε 1.758.055 φορολογικές δηλώσεις του 2024, με το συνολικό δηλωθέν ποσό να ανέρχεται σε 8,53 δισ. ευρώ. Αναλυτικά, η κατανομή των δηλώσεων και των ποσών ανά κλιμάκιο εισοδήματος έχει ως εξής:
• Έως 5.000 ευρώ: 1.248.445 δηλώσεις, με συνολικό ποσό 2,042 δισ. ευρώ.
• Από 5.001 έως 10.000 ευρώ: 285.771 δηλώσεις, με ποσό 2,008 δισ. ευρώ.
• Από 10.001 έως 20.000 ευρώ: 157.780 δηλώσεις, με ποσό 2,149 δισ. ευρώ.
• Από 20.001 έως 50.000 ευρώ: 57.658 δηλώσεις, με ποσό 1,652 δισ. ευρώ.
• Άνω των 50.001 ευρώ: 8.401 δηλώσεις, με συνολικό ποσό 678,4 εκατ. ευρώ.
Διαβάστε επίσης:
Άνδρος: «Ύμνοι» της Express για το νησί των Κυκλάδων
ΔΥΠΑ – Κοινωνικός Τουρισμός 2025: Ποια ΑΦΜ κάνουν σήμερα αίτηση για τα 300.000 vouchers
